- ADMINISTRACION DE FINCAS 
Cierto es, por ello, que no tiene sentido que una normativa de tan solo 24 artículos nos haya deparado tanta disparidad de criterios en las múltiples cuestiones que administradores de fincas y letrados tienen que resolver cuando de esta norma se trata. Y cierto es que esta disparidad de criterios perjudica notablemente el rendimiento de la actividad profesional de quienes nos dedicamos a administra justicia, ya que produce inseguridad jurídica en quien aplica la norma y para quien aplicamos la norma.
Por ello, se trataba de equilibrar los criterios y conseguir una propuesta de reforma de aquellas materias que detectábamos problemáticas en el día a día.
Pues bien, como es notorio y conocido, una de ellas era la aplicación del art. 21 LPH de reclamación de gastos comunitarios , precepto al que le dedicamos un buen contenido de propuestas de reforma, entre las cuales adicionábamos un apdo. 7 en el que recogíamos todas aquellas dudas que existían en la práctica y ofrecíamos una solución, pero no ya de criterio, sino legal. En efecto, con la reforma legal la disparidad se desterraba al no haber posibilidad de aplicar criterios distintos cuando la norma nueva resolvía el problema precedente.
En este sentido, la propuesta de reforma que incluíamos en el apdo. 7 era la siguiente:
Se aplicarán los siguientes criterios en los casos especiales que a continuación se indican:
a. En el caso de que el inmueble pertenezca pro indiviso a dos personas que estén casadas, o ligadas entre sí por una relación de análoga relación de afectividad, y ello con independencia de su orientación sexual, y uno de ellos quedara en el uso del inmueble la Comunidad tras la ruptura de la relación se dirigirá la reclamación por deudas comunitarias a quien tenga el uso del inmueble, sin perjuicio del derecho de este de repetir contra el otro copropietario. Para ello, de todas maneras, el secretario-administrador reclamará al usuario del inmueble o al que no lo utiliza testimonio de la resolución judicial que atribuye el uso del inmueble. Si fuera privativo de uno de ellos la reclamación se efectuará siempre al propietario con independencia de quien sea el que use el inmueble.
b. En el caso de proindiviso se dirigirá la reclamación al que se hubiere designado como representante y si no se ha dado cumplimiento a la obligación de designar representante establecida en el art. 15,1, pár. 2 de esta ley la comunidad podrá reclamar la deuda a quien estime conveniente de los copropietarios sin perjuicio de que, en ambos casos, se ejercite el derecho de repetición contra los demás.
c. En el caso de que el inmueble esté arrendado la reclamación se efectuará siempre al propietario.
d. La acción de reclamación de la deuda por el cumplimiento de las obligaciones previstas en los apdos e) y f) art. 9 prescribirán a los 15 años.
e. Podrá acudirse, también, al procedimiento monitorio especial para la reclamación de los gastos derivados de las plazas de garaje.
f. Si el moroso ha fallecido la citación a la junta, notificación de acuerdos y posterior reclamación de la deuda se verificará a cualquiera de sus herederos sin necesidad de que se haya aceptado la herencia, sin perjuicio del derecho de este a repetir frente a los restantes. En el caso de que transcurrieren seis meses desde el fallecimiento sin que ningún heredero hubiere comunicado tal circunstancia a la Comunidad de propietarios se hará la reclamación al Estado por la normativa aplicable al efecto, pudiéndose trasladar a la Comunidad por este la identificación de los herederos a quienes dirigir la reclamación, así como las comunicaciones exigibles al efecto.
g. La impugnación de un acuerdo de la Junta de propietarios en el que se fijen la relación de deudores no dará derecho a dejar de abonar las cuotas hasta que se resuelva judicialmente la impugnación.
h. En el caso de que el deudor se oponga a la reclamación no podrá alegar en su oposición, ni sustentar en el juicio verbal u ordinario que se derive de ello, cuestiones atinentes a la junta en la que se aprobó la liquidación de la deuda al no haberla impugnado, no pudiendo, tampoco, formular demanda reconvencional aprovechando la reclamación que se le formula. En el caso de que se alegare este extremo en el escrito de oposición se mandará seguir adelante la ejecución.
i. En el supuesto de que exista oposición del deudor y se incoe juicio declarativo al respecto, la práctica de la prueba del interrogatorio del representante de la Comunidad se verificará con quien fuera el Presidente de la Comunidad en el momento de la aprobación de la liquidación de la deuda si fuera otro en ese momento el presidente de la Comunidad.
En el supuesto anterior si el juicio que se sigue es el juicio verbal las partes podrán aportar los documentos que estimen oportunos para el acto de la vista.
El análisis del art. 21 precisaría un manual entero para tratar la abundante casuística del sistema de reclamación de gastos de comunidad que no es el caso descubrir en las presentes líneas por falta de espacio, pero que el lector ya conoce perfectamente en el tratamiento de los arts. 9,1, e) y 21 LPH y los abundantes problemas que existen por la disparidad de criterios interpretativos, como lo demuestra el amplio documento que sobre el art. 21 LPH presentamos en la jornada citada del día 18 febrero 2005.
Pues bien, uno de los problemas se centra en el plazo que tiene la Comunidad de propietarios para reclamar los gastos de comunidad al moroso que ha incumplido su obligación para con la Comunidad, habiendo ofrecido como propuesta en este apdo 7º que redactamos y operaba como cajón de sastre de dudas varias, la siguiente:
d - Nos decantamos por entender que el plazo de prescripción de la acción de reclamación de gastos de comunidad es el de 15 años, además de ser el criterio mayoritario doctrinal y jurisprudencialmente.
De todas maneras, pese a que el criterio más extendido ha sido el que entiende que el plazo de prescripción de esta acción es el de 15 años fijado en el art. 1964 CC no podemos dejar de recordar que existen algunas resoluciones judiciales de Audiencia Provincial que señalan y argumentan debidamente que el plazo de prescripción es el de 5 años del art. 1966,3 CC pese a lo cual, es este un criterio minoritario, y pese a alguna reciente resolución de alguna Audiencia que mantiene el plazo de cinco años, la inmensa mayoría, -como se coteja en las referencias que citamos- apuesta por el plazo más amplio de 15 años del art. 1964 CC.
Ahora bien, la consecuencia directa de esta apreciación es que según sea el criterio de la Audiencia Provincial respecto del plazo de prescripción de la acción de reclamación por gastos comunitarios las Comunidades de propietarios de esta provincia tendrán que ajustar sus reclamaciones al plazo marcado en las resoluciones de su Audiencia Provincial, lo que no tiene sentido en un Estado donde la norma, la misma norma debe aplicarse en todo el país. Además, lo peligroso es que, pese a la existencia de un criterio concreto (5 ó 15 años) por cambiar el convencimiento de los Magistrados ante esta cuestión podría ocurrir que se alterara el criterio en un momento dado, lo que sería perfectamente admisible ante la grave laguna existente en la LPH que no fija alguno plazo alguno de prescripción de esta acción y que permite interpretar y admitir perfectamente ambos criterios.
Por ello, siendo la prescripción un medio extintivo de los derechos por la inacción de su titular durante un determinado período de tiempo, aplicada a las cuotas de comunidad de propietarios se suscita cuestión sobre cuál sea el plazo prescriptivo , si el de quince años establecido en el art. 1964 CC para la prescripción de las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción , o el plazo de cinco años previsto en el art. 1966,3 CC para la prescripción de las acciones dirigidas a exigir el cumplimiento de cualesquiera pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves.
Veamos, pues, los motivos que se sustentan para defender ambas posturas:
1 - La aplicación del plazo de quince años del art. 1964 inciso segundo del CC invocado por la actora lo es a las acciones personales que no tengan señalado un término especial de prescripción , y la acción que aquí se ejercita sí lo tiene en un precepto específico (el citado art. 1966,3 CC que contempla el supuesto de las acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones de pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves;
2 - Es el aplicable porque las cantidades reclamadas derivan de aprobaciones anuales, al fijar el presupuesto anual de gastos de la Comunidad de Propietarios y en las que se aprueba su pago por mensualidades, de modo que dichos pagos están sometidos a la prescripción de cinco años.
3 - Razones que abogan por las exigencias de la inmediata reclamación que evite establecer plazos tan amplios como el de 15 años:
- Es evidente su carácter periódico.
- La comunidad puede y debe llevar una fácil gestión que permite el control periódico y puntual de los pagos y débitos y la oportuna reacción ante el comunero moroso y transparencia y facilidad que sin lugar a dudas desaparecería si se permitiese la posibilidad de la pervivencia de la eficacia y exigibilidad de la deuda durante plazo tan largo como el de 15 años, abocando, sin duda, la administración social a un indeseable galimatías de deudas e imputación de pagos en caso de su realización en forma irregular y extemporánea por el comunero.
4 - Este precepto es de aplicación al supuesto de la existencia de una serie o pluralidad de prestaciones principales distintas y sucesivas cuyos pagos han de hacerse por años o en plazos más breves, sin que pueda admitirse este plazo de 5 años en aquellos casos en los que, siendo única la prestación en que consiste la obligación principal, sin embargo se aplaza o subdivide en pagos fraccionados que deban hacerse por años o en plazos más breves; esto es, una obligación en la que existe una sola prestación principal, aunque pactado por las partes su fraccionamiento, cual ocurre con los casos del préstamo o la venta a plazos .
5 - El tiempo establecido por la Comunidad de Propietarios demandante para el cumplimiento por los propietarios de la obligación de pago de su contribución a los gastos generales para el mantenimiento de los elementos comunes es anual, en cuanto a la determinación del importe de dicha contribución, y semestral, mensual o trimestral en cuanto a la periodicidad de su pago, siendo irrelevante que esta periodicidad en el cumplimiento de la obligación no obedezca a ningún imperativo legal, ni se corresponda con obligaciones de pago de cuotas fijas en su cuantía.
6 - Aunque la obligación de contribuir al adecuado sostenimiento del inmueble que establece la LPH es una obligación ex lege, permanente, inherente al derecho de propiedad y con un fin específico, la determinación de esa obligación es consecuencia del presupuesto que anualmente ha de aprobarse por la Junta de Propietarios, que se elabora en función de unas necesidades concretas y por un período concreto y las cuotas fijadas no son algo abstracto sino que se fijan en relación a los gastos presupuestados y en función de aquellas necesidades de carácter periódico, por lo que evidentemente la obligación tiene un plazo y un vencimiento también periódico, nos hallamos en consecuencia ante un supuesto de pagos que se realizan por años o en plazos más breves, precisamente porque se encuentran vinculados a un presupuesto, del que dependen, que se fija y determina anualmente.
Pero con independencia de que estos fundamentos puedan ser correctos en razón a derecho y perfectamente argumentados en las resoluciones judiciales que los apoyan nos decantamos por el criterio de 15 años del art. 1964 CC , pese a lo cual no es posible olvidar y recordar la exigencia de aclarar por una reforma legal en la LPH cuál es para el legislador el plazo de prescripción . Mientras tanto, la mayoría de las Audiencias Provinciales se decantan por este segundo:
Vemos con gran claridad el extenso desarrollo jurisprudencial que reflejamos a pie de página sobre las Audiencias Provinciales que siguen, en líneas generales, el criterio del plazo de 15 años. Los argumentos que avalan este criterio son los siguientes:
1 - En materia de prescripción de acciones debe seguirse el criterio de aplicación restrictiva y cautelosa que la prescripción extintiva merece como instituto no fundado en la justicia intrínseca, tal y como señala el TS en SSTS, entre otras, de 10 octubre 1988 , 16 diciembre 1989y 30 septiembre 1992 . La prescripción no se funda en razones de justicia y equidad sino de estricta seguridad su interpretación debe ser rigurosa y restrictiva, lo que aconseja, en la duda, el recurso al plazo prescriptivo más largo y que esa misma doctrina ha negado la aplicación del plazo quinquenal a supuestos en los que la prestación es unitaria, aunque para mejor acomodo del deudor se hubiese fraccionado su pago.
Así, dado que ni la LPH ni el CC señala un plazo especial de prescripción para la obligación comentada, debe optarse por aplicar el plazo de prescripción más amplio.
La prescripción quinquenal no puede mantenerse aplicable en cuanto incube a todo comunero contribuir a los gastos de mantenimiento de la Comunidad en proporción a su cuota respectiva, como viene imponiendo el art. 393 CC , no señalando el CC plazo especial de prescripción para tal carga. Se trata de una deuda "ex novo", documentada en cada recibo, por lo que resulta de aplicación el art. 1964 CC
2 - No es posible aplicar plazos cortos a supuestos distintos que los expresamente previstos, debiendo prevalecer en caso de duda el plazo general de quince años del art. 1964 Es decir, que, para empezar, la normativa nada aclara respecto al plazo de prescripción de estas acciones y tan solo el art. 1966,3 CC se refiere a las obligaciones de las que dimanan pagos que deben hacerse de forma anual o en plazos más breves.
3 - La razón que excluye la aplicación del art. 1966,3 CC es que la obligación que incumbe a cada comunero de contribuir a los gastos comunes es inherente al derecho de propiedad y no derivado de una obligación personal, lo que por sí desnaturaliza la aplicación de los plazos cortos. Es decir, que no se trata strictu sensu de las obligaciones a las que se refiere el art. 1966,3 CC. Así, se trata de una obligación específica que se deriva del art. 9,5 de la Ley , y que deriva pues de la titularidad de cada propietario sobre los elementos comunes de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal; es decir, como hemos dicho, que la obligación de contribuir proviene del derecho de propiedad común y no de una relación contractual.
4 - Pese a todo, la operatividad del funcionamiento de las Comunidades a la hora de subvenir sus gastos se articula mediante el establecimiento de unas cuotas al comunero en base a un presupuesto anual de gastos; además, la forma de ejecutarlo es mediante recibos periódicos a cada comunero o conocimiento de la periodicidad como debe satisfacerlo mediante acuerdo en junta general. Aunque los recibos se giren o pasen al cobro por meses, bimestres o trimestres lo será, en todo caso, para facilitar el pago, y a cuenta de la liquidación que en su día pueda practicarse de conformidad a los gastos que se hubieran tenido.
El hecho de que los desembolsos se decidan por años o plazos más breves no comporta que las obligaciones de los copropietarios tenga ese carácter limitado temporalmente sino que se determina así para un mejor orden contable. Pero esta forma contributiva no se articula dentro del derecho de las obligaciones a que se refiere el art. 1966,3 CC , sino que dimana de la tenencia de una propiedad inmobiliaria, piso o local, por lo que el plazo es el más amplio, de 15 años.
5 - Respecto a la referencia del art. 1966,3 CC a las obligaciones periódicas, hay que decir que este artículo contempla un supuesto de obligación de cuantía fija y vencimiento periódico, que no es el caso del deber contributivo del comunero, cuya satisfacción de cuotas periódicas aprobadas por Junta no puede ser considerado como constitutivo de un vencimiento periódico de una suma debida, sino que ésta resulta de la liquidación final que con motivo de la aprobación de cuentas contemplada en el artículo 14, b) LPH resulta al final del ejercicio.
6 - En definitiva, el pago de la parte proporcional que a cada copropietario corresponde en los gastos comunes, (art. 9,1 LPH ) es una obligación de naturaleza personal que debe ser satisfecha por el directamente obligado a ello, de manera que en protección de los copropietarios que cumplen normal y regularmente con sus obligaciones comunitarias frente a los comuneros morosos, se estableció en el art. 9,1, e) 2º pár. que "los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior tienen la condición de preferentes a los efectos del art. 1923 CC infiriéndose claramente del tenor literal de la norma anterior como garantía para la efectividad del pago de los gastos comunitarios la existencia de una acción de naturaleza personal en la que el comunero al contribuir al sostenimiento de los gastos comunes no constituye una obligación de vencimiento periódico, sino el resultado de una liquidación global, de rentas y gastos , en el que no entra en juego el plazo prescriptivo del art. 1966,3 CC sino el establecido en el 1964 CC , ya que aquél contempla un supuesto totalmente distinto, cual es el de las obligaciones fijas por su cuantía y periódicas por su vencimiento, y ello aunque el presupuesto de gastos e ingresos de la Comunidad de Propietarios se confeccione anualmente y los pagos se realicen por mensualidades.
7 - El hecho de que el presupuesto se elabore anualmente y los pagos de las cuotas se realicen por mensualidades no determina el cambio de la naturaleza de aquella obligación contributiva como de prestación unitaria o única. Por ello, el pago de los gastos comunitarios no es el supuesto que contempla el art. 1966,3 CC
La periodicidad y el fraccionamiento de pago no obedecen a exigencias de la naturaleza de la obligación(3), sino a criterios de prudencia económica y comodidad de los propietarios según sus acuerdos en junta. La fijación de cuotas es un acto de liquidación de la obligación, por naturaleza ilíquida, de carácter provisional y variable, y dependiente de la formulación, aprobación, y ejecución del presupuesto anual.
8 - Tienen un significado negocial y jurídico los pagos mensuales; es decir, el de subvenir los gastos que se vayan produciendo, pero acertando al puntualizar que la verdadera liquidación de la deuda se produce con motivo de la aprobación de las cuentas, viniendo obligado el comunero que resulte deudor al pago del saldo negativo resultante sin posibilidad de su fraccionamiento o pago periódico, salvo que por la Junta, en uso de sus facultades, se establezca tiempo y forma diferentes de pago (art. 21,1 LPH ).
9 - No existiendo ningún precepto que imponga obligatoriedad de señalar plazos anuales o más breves para abonar la contribución o cuota a los gastos generales mensuales o anuales, esta temporalidad no puede ser entendida de manera semejante a las contraprestaciones de tracto sucesivo.
10 - Otros motivos relativos a la exclusión del art. 1966,3 CC respecto a aquellos que sí lo admiten por la periodicidad del pago de las cuotas:
a) El problema afecta al incumplimiento general por los demandados de la obligación de contribuir a los gastos de la Comunidad , mas no a períodos determinados.
b) No existe ningún precepto que imponga la obligatoriedad de señalar plazos anuales para satisfacer los gastos.
c) La división en mensualidades o anualidades de dicha obligación comunitaria no la califica jurídicamente con la misma temporalidad, como ocurre en las contraprestaciones de las relaciones de tracto sucesivo, y
d) El carácter mismo del instituto de la prescripción , que no responde a principios de justicia estricta, sino de seguridad jurídica y temporalidad de las obligaciones, no permite una interpretación amplia o extensiva de aquellos supuestos dudosos o fronterizos.
11 - En consecuencia, hallándonos ante una acción de carácter personal que por no tener plazo específico más breve, se deberá estar al plazo general que para el ejercicio de dichas acciones prevé el CC en el art. 1964 , cual es el de quince años, no pudiendo venir a sostenerse que el plazo prescriptivo es el previsto en el art. 1966,3 CC , por cuanto la determinación de cuando haya de aplicarse una u otra norma viene determinado por la esencialidad del devengo periódico del pago (siendo por ello habitualmente aplicable a las obligaciones de tracto sucesivo el plazo de prescripción más breve previsto en el art. 1966,3 CC), no siendo ese el supuesto de las reclamaciones de gastos de comunidad .
12 - Todavía hay un argumento que destaca la SAP Madrid, de 30 septiembre 2005 , y es que es difícil de entender cómo la obligación de proveer de fondos a la comunidad -pago de cuotas- prescriba a los cinco años y, en cambio, los terceros que contratan con ella tengan quince años para exigir sus obligaciones; por algún sitio peligraría la solvencia de la comunidad que se vería obligada a la aprobación de derramas extraordinarias para suplir las consecuencias de la prescripción .
ÁREA LABORAL
