EFECTIVIDAD DE REQUERIMIENTO RESOLUTORIO EN COMPRAVENTA AP Madrid 9ª S. 27 Feb. 2006 La AP de Madrid desestimó el recurso de alzada interpuesto por el adquiriente de un inmueble, que no había pagado y por lo que en ST de primera instancia se decretó la resolución del contrato ante la falta de pago.

Esta resolución se impugnó por la nulidad del requerimiento y el pago del bien inmueble. En las alegaciones de alzada se argumentó que no había requerimiento alguno, y que pasado un tiempo el recurrente pago la suma de la compraventa.

El requerimiento se entiende efectivo cuando el vendedor intenta que se efectúe el pago dirigiéndose al comprador, aunque éste no le satisfaga con el mismo, siempre que la causa no le sea imputable al vendedor.

En los hechos, el vendedor se dirige al domicilio fiscal del adquiriente y al inmueble objeto de la litis sin que pueda obtener el precio exigido, ni tan siquiera poder dirigirse al adquiriente, causa que se le imputa dolosamente a éste último, por lo que el requerimiento se entiende practicado sin efectos.

En cuanto al pago que alega la parte recurrente que ha realizado, hay que estar a las disposiciones del CC y de la Jurisprudencia. Un contrato de compraventa, se perfecciona con el pago de la cosa por parte del adquirente y la entrega de ésta por parte del vendedor, ahora bien, en el caso que nos ocupa, se ha entregado la cosa y se ha pagado, no obstante el pago es posterior al requerimiento, por lo que la Jurisprudencia ha señalado reiteradamente que si realizado el requerimiento de forma efectiva, y pasado el plazo al que se le requiere para su pago, si se cumple con la obligación de forma posterior, se entiende que el pago no es efectivo, por lo que dice la AP de Madrid en esta ST de apelación que “En cuanto al pago del precio, éste es muy posterior al requerimiento, careciendo de virtualidad a los efectos que interesan”. Esta síntesis deviene del art. 1504 CC en el que se establece que una vez realizado el requerimiento, el juez no dará nuevo plazo posterior al mismo para pagar la adquisición. Artículo 1504 En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término. Es por ello que la AP de Madrid desestima el recurso de apelación acreditando la ST de primera Instancia, pues el contrato no se ha perfeccionado, incumpliendo por una de las partes un elemento esencial para su validez, que es la causa, art. 1274 CC y por ello cabe la resolución del mismo.