~FINALIZACION EL 31 DE DICIEMBRE DE 2014 DE LA DURACION DE LOS
CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO SUJETOS A
PRORROGA FORZOSA
En el núm. 77 de LA REVISTA URBIS (2º trimestre de 2014), se publicó un artículo de la
Asesoría Jurídica del Colegio de Valencia, informando a los colegiados que el 31 de diciembre de
este año 2014 finalizaban la gran mayoría de contratos de arrendamiento de locales de negocio
sujetos a prórroga forzosa, cuando el arrendatario es una persona jurídica, y también en algunos
supuestos, cuando el arrendatario es una persona física.
Hay que empezar aclarando que no todos los contratos de arrendamiento de local de
negocio sujetos a prórroga forzosa finalizan el 31 de diciembre de 2014.
Tal es el caso de arrendatario del local de negocio, persona física, que lo sigue siendo desde
antes de la entrada en vigor de la LAU 94, o se subrogó su cónyuge. En este supuesto el plazo de
duración del contrato continuará hasta su fallecimiento
También aquellos de arrendatario de local de negocio, persona física o jurídica, en los que el
plazo de extinción está incrementado por diversas causas en 5 años.
Nos remitimos al artículo publicado en URBIS aludido anteriormente, pero como se va
acercando la fecha de finalización de la de estos contratos y dada la complejidad del tema,
hemos creído necesario volver a insistir sobre el mismo y recordar qué contratos de
arrendamiento de LOCAL DE NEGOCIO finalizan el próximo 31 de diciembre de 2014,
diferenciando:
1. Los contratos de arrendamiento de local de negocio que fueron celebrados con
anterioridad a 9 de mayo de 1.985 (Decreto Boyer) y que están sometidos a la prórroga
forzosa por imperativo legal
Según lo establecido en la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 94, el 31 de
diciembre de 2014 va a FINALIZAR LA DURACION DE LOS SIGUIENTES CONTRATOS:
- Los contratos de arrendamiento de local de negocio cuyo arrendatario era una persona
física, y después del 1 de enero de 1.995 se hubiera subrogado en su posición un
descendiente del titular del contrato.
- Los contratos de arrendamiento de local de negocio cuyo arrendatario era una persona
física, y después del 1 de enero de 1.995 se hubiera producido un cambio de titularidad
mediante un traspaso realizado por el arrendatario o su cónyuge (si se hubiera
subrogado), siempre que haya transcurrido el plazo mínimo legal de 10 años desde su
realización.
- Los contratos de arrendamiento de local de negocio cuya arrendataria es una persona
jurídica, y en el local se desarrolla una “actividad comercial de la Tarifa 6 “del I.A.E.
Estas son las actividades comerciales mas usuales tales como, bares, cafeterías,
peluquerías, tiendas de ropa, hornos, galerías, verdulerías, pescaderías, carnicerías,
perfumerías, tintorerías jugueterías, etc. (actividad comercial)
- Los contratos de arrendamiento de local de negocio cuya arrendatario es una persona
jurídica, en el local se desarrolla una actividad “distinta “de la Tarifa 6 del I.A.E., y al
inicio de la vigencia de la LAU 94, la arrendataria probó que la cuota del I.A.E. que le
correspondía por la actividad desarrollada en el local en el ejercicio impositivo de 1.994,
no superaba las antiguas 85.000 pesetas.
- Los contratos de arrendamiento de local de negocio para oficinas de farmacia celebrados
antes de 9 de mayo de 1.985 y que subsistían el 31 de diciembre de 199
2. En cuanto a los contratos de arrendamiento de local de negocio que fueron
celebrados con posterioridad a 9 de mayo de 1.985(Decreto Boyer) y están sometidos a
la prórroga forzosa por voluntad de las partes.
Mantienen el derecho a la prórroga forzosa, hasta que el tema esté resuelto por una ley,
o su solución pueda encontrarse en los Tribunales de Justicia Nos remitimos a lo
manifestado en el artículo publicado en la revista URBIS (Nº 77) y recomendamos que se
consulte sobre cada caso concreto con la Asesoría Jurídica del Colegio.
La finalización de la duración de estos contratos de arrendamiento que hemos expuesto,
(locales “de toda la vida”, algunos centenarios y muchos de ellos en el centro de las ciudades) se
ha convertido en una cuestión de actualidad y esta suscitando constantes debates sobre el tema.
No han faltado voces de entidades más o menos representativas del mercado, advirtiendo las
consecuencias del fin de los aludidos contratos y alguno promoviendo incluso una nueva
moratoria de cinco años para el término de estos contratos.
Respetando todas las opiniones, si quisiera hacer una pequeña reflexión.
Habría que recordar la carrera histórica de las normas relativas a los arrendamientos urbanos,
iniciada por el Decreto de 1920 disponiendo la prórroga forzosa y la congelación de rentas, que
fue manteniéndose a través de nuevos Decretos en 1923, 1925 y 1931, hasta llegar al
nacimientos de las leyes especiales de Arrendamientos Urbanos de 1946, 1964. La ley de
Arrendamientos Urbanos de 1994(modificada por Ley4/2013 de 4 de junio), nació para regular
de manera distinta los contratos de arrendamientos urbanos, y también, para suprimir la
prórroga forzosa y la congelación de las rentas de los contratos que subsistían a su entrada en
vigor. Durante casi un siglo, la prórroga forzosa, con sus subrogaciones familiares, ha sido la lacra
de los arrendamientos en España y la causa principal del arruinamiento de los centros históricos
de las ciudades, la reducción a mínimos del porcentaje de viviendas en alquiler y la ausencia de
construcción de edificios destinados al alquiler.
Demorar el cumplimiento de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 sería otro
escarnio en las relaciones privadas arrendaticias. Los arrendatarios afectados han tenido veinte
años para iniciar sus negociaciones con los propietarios y sólo en la víspera del vencimiento del
plazo han comenzado a pedir ayudas a las Administraciones.
La crisis vigente, que afecta a todos, ya ha demostrado en la práctica numerosos
acuerdos durante estos años pasados, entre arrendador y arrendatario para reducir el importe
de la renta del alquiler. Aquellos despachos profesionales especializados en arrendamientos,
pueden dar fe de los acuerdos llegados a buen fin. Por otra parte, los propietarios conocen como
se esta moviendo el mercado inmobiliario y ven la cantidad de locales vacíos que hay en alquiler.
Por tanto, y hablando siempre en líneas generales, está habiendo una buena disposición por
parte de los arrendadores quienes han preferido acordar nuevas rentas de alquiler beneficiosas
para ambas partes y mantener el local ocupado, que tirar al arrendatario de local simplemente
porque finaliza el contrato de alquiler. No hay mayor morosidad para un propietario que tener
un inmueble vacío dado la pérdida de ingresos y la continuidad en sus gastos.
Las dos partes tienen constancia de las actuales circunstancias económicas y conocen bien sus
derechos y obligaciones, por lo que normalmente los propietarios accederán a un acuerdo con
los arrendatarios que hayan sido buenos cumplidores de sus obligaciones. Entre otros derechos
no hay que desconocer los del arrendatario: su derecho a una indemnización y el de preferencia
a continuar en el local arrendado en los términos señalados en los apartados 10 y 11 de la
Disposición Transitoria Tercera de la LAU 94.
Por tanto nuestra recomendación es que los propietarios o sus administradores con
locales de negocio alquilados con las circunstancias expuestas, notifiquen a los arrendatarios la
extinción de estos contratos resolviéndolos con efectos al 31 de diciembre de 2014, y según
convenga atendiendo a lo anteriormente expuesto y a las circunstancias de cada caso, negociar
o no un nuevo contrato en condiciones beneficioso para ambas partes.
No obstante, lo expuesto, la Asesoría Jurídica del Colegio está a vuestra disposición para
intentar solventar cualquier duda y estudiar casos concretos.
Lourdes Roberto Blasco
Asesoría Jurídica Colegio de Administradores de Fincas de Valencia / Castellón