1. Necesidad de conocer la fecha de adjudicación de la vivienda para saber que afección real le corresponde

Planteamiento Una entidad financiera procede al embargo de una vivienda pero no informa a la comunidad de propietarios sobre dicha adquisición. Posteriormente se consulta al Registro de la Propiedad y mediante nota simple se sabe que la fecha de otorgamiento de la propiedad es el 05 de julio de 2013. En consecuencia, la deuda que deberá reconocer el nuevo adquirente ¿es el año en curso y el año anterior o por el contrario conforme al art. 9. e) de la vigente LPH con última modificación el 27 de junio de 2013 y con vigencia desde el 28 de junio de 2013, será parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores?

Respuesta Imaginamos que cuando usted indica que el piso se ha embargado por un banco quiere decir que el Banco se ha adjudicado el piso tras la subasta tras seguirse un proceso de ejecución hipotecario por préstamo garantizado con hipoteca no satisfecho. Si lo que pesa es sólo un embargo, el banco no sería el propietario sino el propietario titular del piso respecto del cual se ha producido la traba del embargo y la correspondiente anotación en el Registro de la Propiedad. Por el mero hecho de un embargo no cambia el propietario, sólo cambia la titularidad sobre el piso en virtud del Decreto del Secretario Judicial por el que se adjudica el piso tras la subasta por el que se adjudica el remate al que pasa a ser el nuevo propietario, generalmente, en estos tiempos, un Banco. En efecto, conforme al art. 9.1.e) LPH, la afección real sobre el piso o local para el pago de los gastos comunes, se establece para el cobro de las cuotas correspondientes a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años naturales inmediatamente anteriores. El Decreto de adjudicación es el documento que sirve para inscribir la transmisión de la propiedad en el Registro de la propiedad.

Si la fecha de transmisión es posterior al 28 de junio de 2013 se aplica la afección real, de modo que el banco será deudor por todo el periodo comprendido en el nuevo precepto. Es decir, será responsable de la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores.