Arrendamiento de local de negocio sujeto por voluntad de las partes a prórroga forzosa

"...El presente recurso de casación por interés casacional, interpuesto por la parte arrendadora contra la sentencia de apelación que confirmó la de primera instancia desestimando su demanda de resolución de un contrato de arrendamiento de local de negocio, plantea, como cuestión jurídica de interés casacional, tanto por existir jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales como por oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, si un arrendamiento de local de negocio celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 pero sujeto por expresa voluntad de las partes al régimen de prórroga establecido en el art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre (en adelante LAU 1964 -EDL 1964/62-), se rige, en cuanto a su duración tras la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU 1994 -EDL 1994/18384-), por la disposición transitoria primera, apartado 2, de la LAU 1994 o, por el contrario, por su disposición transitoria tercera (en adelante d.t. 1ª y d.t. 3ª respectivamente)...

1.- Recurso de casación.

El recurso de compone de un solo motivo fundado en infracción, en primer lugar, de la d.t. 1ª LAU 1994 por aplicación indebida y, en consecuencia, de la d.t. 3ª de la misma ley por inaplicación; y en segundo lugar, de los arts. 1543 y 1256 CC -EDL 1889/1-.

El desarrollo argumental del motivo comienza refiriéndose a la segunda de las infracciones, que se habría producido por no haber considerado la sentencia recurrida la necesidad de que el arrendamiento esté sujeto a plazo y su duración no pueda quedar a la exclusiva voluntad del arrendatario.

En cuanto a la primera de las infracciones, se alega que si la voluntad de las partes fue someter el contrato al régimen de la LAU 1964 -EDL 1964/62- mediante el pacto expreso de prórroga forzosa, entonces tendría que aplicarse la d.t. 3ª LAU 1994 -EDL 1994/18384- al plazo de finalización porque, de lo contrario, se eliminaría la esencia de la temporalidad de los arriendos...

En consecuencia, la parte recurrente, manteniendo ya únicamente la pretensión subsidiaria de su demanda, considera que debe declararse el 1 de enero de 2015 como fecha de extinción del contrato.

2.- Oposición del recurrido D. Basilio.

Este demandado, tras puntualizar que lo pedido en el recurso no coincide con lo pedido en la demanda, observación irrelevante porque nada impide a la parte demandante mantener en un recurso únicamente la pretensión formulada con carácter subsidiario, opone en primer lugar que, al haberse producido un traspaso del local con fecha 17 de marzo de 2011, la propia d.t. 3ª LAU 1994 cuya aplicación se propugna en el recurso determinaría una duración mínima añadida de 10 años a contar desde la realización del traspaso, de modo que el contrato se extinguiría el 17 de marzo de 2021 y no el 1 de enero de 2015 como se pide en la demanda...

QUINTO.- Decisión de la Sala: reiteración del criterio de la STS 17-11-2011 y, por tanto, aplicación de la d.t. 3 ª LAU 1994 -EDL 1994/18384-.

El fundamento de derecho cuarto de la STS 17-11-2011 contiene, en su apartado C), el siguiente razonamiento:

«El legislador de 1994, no olvidó la gran cantidad de arrendamientos de local de negocio que, en el momento de su entrada en vigor, estaban sometidos a un régimen de prórroga forzosa, por lo que dedicó la DT Tercera a establecer una normativa que permitiría en estos contratos fijar una fecha de finalización. Y es que, tal y como declaró la sentencia de pleno de esta Sala de 9 de septiembre de 2009 (RC n.º 1071/2005), al analizar un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda celebrado bajo la vigencia de la LAU 1994 que incluía entre sus cláusulas un sometimiento al régimen de prórroga forzosa, "(h)a de afirmarse que una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4.º de la LAU 1994 y el 1255 del Código Civil, sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley". En definitiva, no resulta aceptable que la mera voluntad de las partes permita eliminar la esencia del contrato de arrendamiento, una de cuyas características es la temporalidad.

»El análisis conjunto y sistemático de la DT Primera, apartado 2 y de la DT Tercera de LAU 1994, permiten declarar que el régimen fijado por esta última resulta igualmente aplicable a los contratos celebrados tras la entrada en vigor del RDL 2/1985 -EDL 1985/8350-, cuando las partes hubieran establecido la prórroga forzosa, pues si el legislador previó un fin para los contratos de arrendamiento de local de negocio que legalmente debían estar sometidos a la prórroga forzosa, por razones de política legislativa, aún más debe estar previsto en los que se fijó convencionalmente, so pena de eliminar la esencia del arrendamiento.

»En definitiva, la DT Primera LAU 1994, remite expresamente al RDL 2/1985 y a la LAU 1964 para la regulación de los arrendamientos de local de negocio, por lo que se debe entender que la alusión a la tácita reconducción está únicamente prevista para aquellos contratos de arrendamiento de local de negocio que se celebraron al amparo del RDL 2/1985 sin incluirse referencia alguna a una prórroga forzosa en cuanto a su duración. Para el resto, esto es, para los arrendamientos de locales de negocio respecto a los que sí se estableció de modo voluntario un sistema de prórroga forzosa, les resulta aplicable la LAU 1964, y consecuentemente en materia de finalización de la situación de prórroga, la DT Tercera LAU 1994 ».

Pues bien, esta Sala, reunida en pleno, ha decidido reiterar dicho criterio, asumiendo íntegramente el razonamiento anteriormente transcrito, y fijar como doctrina jurisprudencial la aplicabilidad de la d.t. 3ª LAU 1994 a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y anteriores a la entrada en vigor de LAU 1994 pero sujetos por voluntad expresa de las partes a la prórroga forzosa de la LAU 1964 -EDL 1964/62-, ya que además, por un lado, no sería coherente con el espíritu y finalidad del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica -EDL 1985/8350-, que la supresión del carácter forzoso del régimen de prórroga del art. 57 LAU se tradujese para el arrendador que lo pactara expresamente en un régimen de duración más desfavorable que el de la propia LAU 1964 y, por otro, el criterio favorable a la duración indefinida de estos arrendamientos que podría deducirse de la STS 31-10-2008, citada en uno de los escritos de oposición al recurso, debe entenderse modificado por la STS 9-9-2009, referida a unos contratos posteriores a la LAU 1994 -EDL 1994/18384- pero que traían causa de los celebrados bajo la vigencia del citado Real Decreto-Ley 2/1985.

SEXTO.- Consecuencias de la estimación del recurso y de la asunción de la instancia...

Por tanto, habiéndose pedido en la demanda, en lo que aquí interesa, la declaración de que el contrato litigioso se extinguiría el 1 de enero de 2015, esta Sala debe decidir, ya como órgano de instancia, si efectivamente procede o no estimar dicha pretensión, pues una de las partes demandadas-recurridas viene sosteniendo, desde su contestación a la demanda hasta su oposición al presente recurso de casación, que aun cuando fuese aplicable la d.t. 3ª LAU 1994 el contrato no se extinguiría hasta el 17 de marzo de 2021 por haber mediado un traspaso válido efectuado el 17 de marzo de 2011, cuestión esta sobre la que no llegaron a pronunciarse las sentencias de instancia al haber considerado aplicable la d.t. 1ª LAU 1994 y no la 3ª.

Pues bien, la cuestión debe resolverse desestimando la demanda porque, habiéndose efectuado válidamente el traspaso del local por una persona física a otras después de la entrada en vigor de la LAU 1994 -EDL 1994/18384- y antes de los veinte años desde su aprobación, procede aplicar el párrafo quinto del apartado B). 3. de la d.t. 3ª LAU 1994 que establece «la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización (la del traspaso)», tomándose como fecha de este último, según el párrafo último del mismo apartado, «la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 -EDL 1964/62- », que en el presente caso fue el 17 de marzo de 2011. En consecuencia, la fecha de extinción del contrato litigioso no podía ser el 1 de enero de 2015, como se pide en la demanda, sino el 17 de marzo de 2021..."