Devolución de cantidades anticipadas por nulidad de compraventa de vivienda futura

"...1.- El presente recurso trae causa de la demanda formulada por la actora en la que ejercita acción de anulabilidad de contrato privado de compraventa de vivienda futura por vicio del consentimiento contra la entidad promotora y su aseguradora, por cuanto a la fecha de suscripción del contrato no se habría informado a la compradora de la existencia de litigio que afectaba al instrumento urbanístico sobre el que se asentaba el inmueble. Solicitaba la actora la restitución de las cantidades entregadas con indemnización de daños y perjuicios.

Se alegaba, en concreto, que la vendedora Marina, al momento de celebrarse la venta y emitirse el consentimiento contractual, ocultó que había un procedimiento judicial pendiente en el que se había solicitado la nulidad del decreto 55/2007 de 10 de abril del Consejo de Gobierno de la Junta de Extremadura, que era el que daba cobertura legal urbanística al complejo en el que se ubica la vivienda objeto del contrato...

2.- La sentencia de primera instancia estimó la solicitud de nulidad contractual por vicio del consentimiento formulada por Monteye contra Marina, pero desestimó la pretensión de aquella contra Asefa.

La desestimación de esta pretensión la funda en la existencia de licencia de primera ocupación, emitida el 18 de marzo de 2011, que viene a sustituir a la cédula de habitabilidad, disponiendo el artículo 4 de la Ley 57/1968 -EDL 1968/1807- que «Expedida la cédula de habitabilidad por la Delegación Provincial del Ministerio de la Vivienda y acreditada por el promotor la entrega de la vivienda al comprador, se cancelarán las garantías otorgadas por la Entidad aseguradora o avalista»...

Considera que la construcción llegó a buen fin, por cuanto la vivienda se construyó en plazo y se obtuvo licencia de primera ocupación. Añade que lo que determina la «resolución» (sic) del contrato no es el incumplimiento del vendedor, sino una causa de anulabilidad motivada por la existencia de un litigio que puede dar lugar a la revocación de la licencia de construcción y ocupación y revertir una situación que por el momento permanece. Tal circunstancia, continua, no está prevista en la Ley 57/1968 que sólo cubriría que no se iniciase o terminarse la construcción, el retraso en la entrega o la no expedición de la licencia de primera ocupación. Finaliza la sentencia su motivación afirmando que la Ley 57/1968 nació para combatir el fraude en la promoción y construcción de viviendas, pero que excede por completo de su ámbito el problema de tipo urbanístico que afecta a la vivienda de la actora...

Recurso de casación.

SEGUNDO.- Motivo Primero Enunciación y Planteamiento.

Se articula el primero por infracción de los arts. 1, 3, 4 y 7 de la L 57/68 -EDL 1968/1807-, en relación con el art. 3.1 CC, alegando la existencia de jurisprudencia contradictoria entre Audiencias Provinciales, en cuanto a la cuestión referente a la extensión y concepto del riesgo cubierto por la garantía a la que se refiere la Ley 57/68, en los casos en lo que no habiendo alcanzado el contrato de compraventa de vivienda su buen fin, por causa no imputable al comprador, se declare la responsabilidad de la entidad aseguradora...

Pretende la parte recurrente que se declare como doctrina que la garantía se extiende a los casos en los que el contrato de compra-venta de cosa futura no llegue a buen fin por concurrir causas urbanísticas, imputables a la promotora vendedora que provocan que se frustren así las legítimas expectativas de la parte compradora.

TERCERO.- Regulación de las garantías legales de las cantidades anticipadas para la adquisición de viviendas.

En cuanto a las garantías legales de las cantidades anticipadas para la adquisición de viviendas, la norma básica es la Ley 57/68, dictada, según su preámbulo, ante «(l)a justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos, que, de una parte, constituyen grave alteración de la convivencia social, y de otra, evidentes hechos delictivos, ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos». Estos ofrecimientos son los mencionados en el párrafo primero del propio preámbulo cuando constata que «(e)s frecuente en los contratos de cesión de viviendas que la oferta se realice en condiciones especiales, obligando a los cesionarios por el estado de necesidad de alojamiento familiar en que se encuentran a la entrega de cantidades antes de iniciarse la construcción o durante ella». Por eso, como finalidad de esta ley se declara la de «establecer con carácter general normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que esta no se lleve a cabo»,de modo que «se estima necesario extender a toda clase de viviendas» las medidas de garantía que para las viviendas protegidas estableció el Decreto de 3 de enero de 1963 y se valora positivamente la jurisprudencia penal «al dar vida al denominado delito único, delito masa, ya que los actos que se realicen y afecten a la comunidad o convivencia social y al interés público son dignos de la mayor protección»...

CUARTO.- Ámbito de la obligación de entregar la vivienda.

1.- Como afirma la sentencia 696/2013, de 13 de noviembre, Rc. 1217/2011, «la obligación de entrega presenta un doble aspecto: físico o material, consistente en la puesta en posesión que, en el caso de inmuebles puede entenderse producida por el otorgamiento de la escritura pública; y otro jurídico, que se refiere al cumplimiento de aquellas condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica de la cosa a favor del comprador».

Y es que para el comprador lo relevante, partiendo de la terminación física de la obra, es que la entrega o puesta a disposición tenga lugar conforme al artículo 1462 CC -EDL 1889/1-, esto es cuando el inmueble esté en condiciones de ser disfrutado según su destino. La obligación del vendedor de entregar la vivienda objeto del contrato de compraventa supone, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1461 y concordantes del CC, la entrega de aquella en condiciones de poder ser habitada sin impedimento legal alguno, haciendo posible su ocupación de un modo definitivo y sin obstáculos o impedimentos administrativos o urbanísticos.

Como señala la STS de 3 de junio de 2003, la obligación asumida por el vendedor de una vivienda se extiende a poner al comprador en la pacífica posesión de un espacio independiente que no sólo aparentemente sea una vivienda, sino que se adapte a las exigencias urbanísticas, a fin de que no exista obstáculo alguno a la obtención de la finalidad pretendida por el comprador. En consecuencia, el vendedor responde no sólo de la entrega de la vivienda, sino también de efectuarla con utilidad para su destino propio, o lo que es lo mismo, con la condición de habitabilidad.

2.- El aspecto jurídico de la obligación de entregar conduce a la siguiente cuestión, relacionada con la necesidad de licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad. La Ley 57/1968 contempla ambos aspectos cuando prevé (Art. 1. PRIMERA) que «(n)o llegue a buen fin», lo que clarifica más adelante en los artículos 2 y 4 cuando diferencia entre la entrega física y la expedición de la cédula de habitabilidad.

QUINTO.- Necesidad de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación...

2.- En aplicación de esta doctrina, la Sala viene atribuyendo efectos resolutorios del contrato de compra-venta a la falta de entrega por el vendedor de la licencia de primera ocupación cuando la ausencia responde a la presumible contravención de la legalidad urbanística, pues sería privar al comprador del derecho a disfrutar de la cosa, en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza. Supone un incumplimiento esencial del vendedor «en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente» . De se modo se le crearía una situación de incertidumbre y de fundado temor de frustración de las legítimas expectativas que tenía al contratar...

3.- Consecuencia de lo expuesto es que la existencia de ilegalidades urbanísticas no puede considerarse como algo que escapa al ámbito de la Ley 57/1968, pues se encuentra estrechamente relacionada con la obligación del promotor-vendedor de iniciar y entregar la vivienda, cumpliendo las condiciones físicas y jurídicas para ser habitada sin miedos de futuro y sin frustración de expectativas, en lo que constituye el objeto del contrato.

Teniendo en cuenta la finalidad y objeto de la licencia de primera ocupación y de la cédula de habitabilidad es razonable que, entre sus efectos, se encuentre permitir la cancelación de las garantías constituidas para asegurar la restitución de las cantidades anticipadas por los compradores de viviendas, en los términos previstos en el artículo 4 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, y Disposición Adicional 1ª de la LOE.

SEXTO.- Decisión de la Sala.

1.- La singularidad del supuesto enjuiciado radica en un hecho que recoge la sentencia recurrida, y que ha quedado incólume para la casación al no haber sido combatido. Este hecho consiste en que, a pesar de haberse expedido la licencia de primera ocupación, la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura ordena la reposición de los terrenos a su estado anterior, por lo que pesa sobre la vivienda litigiosa un peligro cierto y grave de que proceda a su demolición, con base a una resolución judicial firme, sin que tal peligro pueda eludirse por el hecho de que el Plan General Municipal se modificase como consecuencia del PIR anulado.

Tan esencial es el error provocado por la ocultación que hizo el promotor-vendedor al comprador de la ilegalidad urbanística, que ha dado lugar a la anulabilidad del contrato por vicio en el consentimiento, con lo que es evidente que el contrato no «ha llegado a buen fin», pues era factible la entrega física de la vivienda al encontrarse terminada, pero adolecía de condiciones jurídicas que garantizasen el uso pacífico de futuro, sin miedos y sobresaltos por ilegalidades urbanísticas.

Se debe tener en cuenta que la disposición adicional primera de la LOE prevé (Dos.1. g) que «la entidad aseguradora podrá comprobar durante la vigencia del seguro los documentos y datos del promotor-tomador que guarden relación con las obligaciones contraídas frente a los asegurados», encontrándose entre tales obligaciones la de entrega de una vivienda hábil para su destino por estar cubierta por la normativa urbanística, esto es que llegue a buen fin. En la presente promoción si la aseguradora hubiese desplegado tal diligencia habría podido detectar, al ser profesionales del ramo, las dificultades urbanísticas que ya existían cuando concertó el seguro...

2.- Procede, pues, estimar el motivo del recurso de casación y fijar como doctrina que «las garantías legales de las cantidades anticipadas para adquisición de viviendas que regula la ley 57/1968 y disposición adicional primera de la LOE se extienden a aquellos supuestos en que el contrato de compra-venta no llega a buen fin, por declararse nulo por vicio invalidante del consentimiento al haber ocultado el promotor-vendedor al comprador la existencia de vicios de la edificación de naturaleza urbanística»...